2026년 5월 기준 | 법무법인 여정 · 김혜경 변호사
분양계약 천장 높이 다르면 계약 해제 가능할까? 부산고법 판결
분양계약서에 천장 높이가 명시되지 않아도, 분양 담당자가 구두로 설명한 천장 높이는 분양계약의 내용으로 인정될 수 있습니다. 부산고등법원은 약정된 천장 높이(3.1m)와 실제 준공 높이(2.65m)의 차이가 계약 목적 달성 불능에 해당한다고 판단하여 분양계약 해제를 인정하였습니다.
이 글은 분양계약 체결 후 준공된 건물의 천장 높이가 분양 당시 설명과 다르다는 사실을 알게 된 수분양자, 또는 매수인 지위를 양수한 분이 계약 해제와 기납부금 반환을 검토하고 있는 상황을 전제로 작성되었습니다.
구두 설명도 분양계약 내용이 될 수 있습니다
분양계약 분쟁이 발생하면 가장 먼저 검토하는 것은 분양계약서입니다. 그런데 천장 높이처럼 분양 담당자가 구두로 설명하고 계약서에 별도로 명시하지 않은 항목은, 과연 계약의 내용으로 인정받을 수 있는지가 문제됩니다.
부산고등법원은 이 쟁점에 대해 명확한 기준을 제시하였습니다. 법원은 "분양계약서에 점포의 천장높이에 대한 기재가 없다는 사정만으로 천장높이가 분양계약의 내용으로 되지 않았다고 단정할 수 없다"고 판시하였습니다. 즉, 계약서 기재 여부만이 계약 내용 인정의 유일한 기준이 아님을 분명히 한 것입니다.
법원이 구두 설명을 계약 내용으로 인정한 구체적 근거
법원은 아래 사정을 종합하여 천장 높이 3.1m가 분양계약의 내용으로 편입되었다고 판단하였습니다.
① 천장 높이는 경제적 가치에 직결되는 조건입니다
천장 높이에 따라 상가의 임대 가능 업종과 경제적 가치가 달라질 수밖에 없으므로, 계약서 미기재만으로 계약 내용이 아니라고 볼 수 없습니다.
② 분양 담당자의 사전 설명이 있었습니다
매수인 지위를 양수하기 이전에 분양 담당자로부터 천장 높이가 3.1m라는 설명을 들었고, 수분양자는 그 설명을 신뢰하여 "다양한 업종으로 임대할 수 있다"는 판단 하에 매수인 지위를 양수하였습니다.
③ 팸플릿에 직접 기재한 내용이 증거가 되었습니다
수분양자는 분양 홍보 자료인 팸플릿에 "층고 4.4", "천장고 3.1", "복층"이라는 내용을 직접 기재하였습니다. 법원은 이를 근거로, 천장 높이는 분양 홍보 단계에서 확정되어 변경되지 않음이 통례인 만큼 계약 체결의 동기를 넘어 계약 내용이 되었다고 보았습니다.
④ 준공 직후 즉각 이의를 제기한 점이 인정되었습니다
수분양자는 상가 완공 직후 현장을 방문하자마자 천장이 낮다고 느껴 직접 높이를 측정하였으며, 이러한 행동은 천장 높이에 대한 기대가 명확히 존재하였음을 보여주는 사정으로 고려되었습니다.
천장 높이 차이가 계약 해제 사유가 되려면
분양계약의 내용으로 인정된다고 해서 곧바로 계약 해제로 이어지는 것은 아닙니다. 계약을 해제하려면 그 하자가 계약 목적을 달성할 수 없는 수준에 해당해야 합니다.
이 사건에서 법원은 "점포의 천장높이는 약정된 3.1m보다 상당히 낮아 분양계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 하자에 해당한다"고 판단하였습니다.
계약 목적 달성 불능으로 본 근거
① 분양자의 계약상 의무
분양자는 완공되는 상가가 수분양자가 계약 당시 예상한 상가의 특성에 부합하도록 신축하여 공급해야 할 의무를 부담합니다.
② 천장 높이는 핵심 거래 조건
점포의 천장 높이는 입점 가능 업종, 인테리어 구성, 임대 수익 등에 직접 영향을 미치는 매우 중요한 거래 조건에 해당합니다.
③ 변경에 대한 동의 및 합리적 이유 없음
분양자는 천장 높이를 변경하면서 수분양자의 동의를 받지 않았고, 설계보다 낮게 시공할 수밖에 없었던 합리적인 이유도 제시하지 못하였습니다.
이러한 사정이 종합되어 법원은 분양계약 해제를 인정하고, 분양자가 수분양자에게 계약금 및 중도금 전액을 부당이득금으로 반환하여야 한다고 판결하였습니다.
이 판결이 갖는 의미
이번 부산고등법원 판결은 분양계약 분쟁에서 두 가지 중요한 기준을 확인해 주었습니다.
첫째, 계약서에 기재되지 않은 분양 조건도 계약 내용으로 인정받을 수 있습니다. 분양 담당자의 구두 설명, 팸플릿에 기재된 수치, 계약 체결 경위 등을 종합적으로 고려합니다.
둘째, 천장 높이처럼 상가 가치에 직결되는 조건의 차이는 단순 하자가 아닌 계약 목적 달성 불능으로 평가될 수 있습니다. 이 경우 수분양자는 계약 해제와 함께 기납부금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다.
다만 계약 해제 인정 여부는 천장 높이 차이의 정도, 계약 목적에 미치는 영향, 분양자의 귀책 사유 등을 개별적으로 검토해야 하며, 유사한 상황이라도 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⚠️ 참고: 이 글에서 소개하는 판결은 부산고등법원의 판단입니다. 사건 번호는 발행 전 원본 판결문에서 확인하여 기재하시기 바랍니다. [판결 번호 삽입 권장]
자주 묻는 질문
Q. 분양계약서에 천장 높이가 적혀 있지 않으면 계약 해제를 주장할 수 없나요?
A. 반드시 그렇지는 않습니다. 부산고등법원은 계약서 미기재 사실만으로 천장 높이가 계약 내용이 아니라고 단정할 수 없다고 판시하였습니다. 분양 담당자의 구두 설명, 홍보 팸플릿 기재 내용, 계약 체결 경위 등을 종합하여 계약 내용으로 인정될 수 있습니다.
Q. 천장 높이 차이가 얼마나 나야 계약 해제가 가능한가요?
A. 법원이 정한 고정된 수치 기준은 없습니다. 이 사건에서는 약정 3.1m 대비 실제 2.65m(약 14.5% 차이)가 계약 목적 달성 불능으로 인정되었습니다. 다만 법원은 단순한 수치 차이가 아니라, 그 차이가 상가의 임대 가능 업종·경제적 가치에 미치는 영향을 종합적으로 판단합니다.
Q. 분양계약을 해제하면 이미 납부한 계약금과 중도금을 모두 돌려받을 수 있나요?
A. 분양자의 귀책으로 계약이 해제되는 경우, 수분양자는 원상회복으로서 기납부한 계약금 및 중도금 전액과 이에 대한 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서도 법원은 분양자가 수분양자에게 부당이득금으로 계약금과 중도금을 반환해야 한다고 판결하였습니다.
Q. 매수인 지위를 양수한 사람도 분양계약 해제를 주장할 수 있나요?
A. 가능합니다. 이 사건에서 직접 분양계약을 체결한 최초 매수인이 아닌, 매수인 지위를 양수한 C가 계약 해제를 주장하여 인정받았습니다. 지위를 양수할 당시 분양 담당자로부터 설명을 들었고 그에 의존하여 양수를 결정하였다는 사정이 중요하게 작용하였습니다.
Q. 천장 높이 외에 분양 당시 설명과 다른 조건이 있을 때도 같은 논리가 적용되나요?
A. 이 판결의 논리는 천장 높이에 국한되지 않습니다. 분양 담당자의 구두 설명, 팸플릿 등 홍보 자료의 기재가 계약 체결의 동기를 넘어 계약 내용으로 편입된 것으로 볼 수 있는 경우라면, 다른 조건의 차이에도 유사한 논리가 적용될 여지가 있습니다. 구체적인 상황은 개별적으로 검토가 필요합니다.
법무법인 여정과 함께하세요
분양계약 해제, 기납부금 반환, 하자 분쟁은 계약서 내용뿐 아니라 분양 과정에서의 설명·홍보 자료·계약 체결 경위 등을 면밀히 검토해야 하는 복잡한 사안입니다.
법무법인 여정 김혜경 변호사는 분양계약 분쟁을 포함한 부동산·민사 소송을 다수 다루어 왔습니다. 소송의 시작부터 끝까지, 당신의 '여정'을 함께 합니다.
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